Links Kontakt os Søg Til forsiden English
Om ankenævnet Kendelser Publikationer Sådan klager du Aktuel info Nyhedstilmelding Til forsiden
 

Aktuel info

Udskriv siden

Renteswap

Nævnet afsagde i august 2011 den første kendelse vedrørende en renteswapaftale mellem en andelsboligforening og et realkreditinstitut. Afgørelser i lignende sager er truffet i oktober 2011, i juli 2012, i august og december 2013, i januar 2014 og i august
Afgørelsen fra august 2011

Sagen vedrører en andelsboligforening, som havde et F1-lån, der for 2007 blev refinansieret til en kontantlånsrente på 4,1239 pct. Andelsboligforeningen rettede i begyndelsen af 2007 henvendelse til realkreditinstituttet for at drøfte finansieringen. Der blev i den anledning afholdt et møde mellem realkreditinstituttet og andelsboligforeningens daværende bestyrelse. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, hvori forskellige finansieringsløsninger med fast rente var gennemgået – herunder et CIBOR6 lån med tilknyttet renteswap. På andelsboligforeningens generalforsamling i maj 2007 præsenterede realkreditinstituttet konsekvenserne af omlægning af F1-lånet til et CIBOR6 lån med swap. I maj 2007 foretog andelsboligforeningen omlægning af F1-lånet til et CIBOR6 lån på 6.774.000 kr., og der blev samtidig indgået en 30-årig aftale om, at den variable rente på lånet blev swappet til en fast rente på 4,87 pct.

Andelsboligforeningens nye formand rejste i maj 2010 krav om annullation af swapaftalen, idet han blandt andet anførte, at realkreditinstituttet havde tilsidesat sin rådgivningspligt. Realkreditinstituttet afviste at imødekomme andelsboligforeningens krav med henvisning til, at der var ydet den daværende bestyrelse en grundig rådgivning, og at foreningen på grundlag heraf havde valgt den konkrete finansieringsløsning.

Renteswappen blev i september 2010 opgjort til en negativ markedsværdi på 1.874.680 kr. Realkreditinstituttet bekræftede i forlængelse heraf, at der ikke ville blive stillet krav om indbetaling af sikkerhed for den negative markedsværdi.

Ved Ankenævnet nedlagde andelsboligforeningen påstand om, at renteswap-aftalen skulle annulleres. Realkreditinstituttet påstod frifindelse.

Nævnet frifandt realkreditinstituttet. I sin afgørelse lagde Nævnet vægt på, at rådgivningen skulle bedømmes på grundlag af forholdene i 2007, hvor rådgivningen fandt sted. I den konkrete sag lagde Nævnet til grund, at andelsboligforeningen havde henvendt sig til realkreditinstituttet med henblik på at opnå en fast rente. Nævnet lagde herved vægt på, at der på daværende tidspunkt og med direkte effekt for andelsboligforeningens F1-lån var forventninger om en stigende kort rente, og at de finansieringsmuligheder, som fremgik af præsentationsmaterialet til bestyrelsen og generalforsamlingen, havde det til fælles, at de omhandlede en fastlåsning af renten. Nævnet fandt, at præsentationsmaterialet indeholdt en efter datidens forhold fyldestgørende gennemgang af de nævnte finansieringsmuligheder, herunder af en negativ renteswaps mulige indflydelse på andelskronen.


Afgørelsen fra oktober 2011

I denne afgørelse var forholdet det, at andelsboligforeningen havde et kortrentelån F1 på 14.741.000 og et kortrentelån F5 på 43.220.000 kr. i det indklagede realkreditinstitut. Der blev i efteråret 2007 afholdt et møde mellem realkreditinstituttet og andelsboligforeningens bestyrelse og administrator om låneomlægning til CIBOR 3 lån med tilknyttet swapaftale – straks for så vidt angår F1-lånet, og pr. 31. december 2009 for så vidt angår F5-lånet. Til brug for mødet udarbejdede instituttet et præsentationsmateriale vedrørende de økonomiske konsekvenser, rentescenarier etc. samt en beskrivelse af opgørelse af markedsværdien af en swap, herunder eventuel optagelse af denne i andelsboligforeningens regnskab. F1-lånet blev ultimo december 2007 omlagt til et CIBOR 3 lån baseret på 30-årige obligationer, og der blev samtidig etableret en swapaftale med det koncernforbundne pengeinstitut om swap fra CIBOR 3 til en fast rente på 5,03 pct. Swapaftalen omfattede frem til udgangen af 2009 et beløb på 14.803.000 kr., og forhøjedes efter december 2009 med 42.588.000 kr.
F5-lånet blev ultimo december 2009 omlagt til et CIBOR 3 lån på 43.544.000 kr. med løbende refinansiering og eventuelt rentetillæg, idet det på det tidspunkt ikke var muligt at opnå et CIBOR 3 lån baseret på 30-årige obligationer. Efterfølgende rettede andelsboligforeningen henvendelse til realkreditinstituttet med en klage over bl.a. rentefastsættelsesaftalen på CIBOR 3 lånene.

Andelsboligforeningen nedlagde ved Ankenævnet bl.a. påstand om, at realkreditinstituttet ikke kunne kræve betaling af rentetillæg til den aftalte faste swaprente. Realkreditinstituttet påstod frifindelse.

Flertallet fandt, at det måtte have stået klart for realkreditinstituttet, der som den sagkyndige part havde udformet det komplekse og flersidede aftalekompleks, at det afgørende formål med låneomlægningen fra andelsboligforeningens side var at få sikkerhed for at skulle betale en fast rente på 5,03 pct. i de følgende 30 år. Realkreditinstituttet var efter flertallets opfattelse under de givne omstændigheder og som den professionelle part den nærmeste til at bære risikoen for, at der ikke i 2009 kunne optages et CIBOR3-lån baseret på 30-årige obligationer uden rentetillæg. Da realkreditinstituttet ikke havde godtgjort, at instituttet i forbindelse med omlægningen af F5-lånet i december 2009 klart og utvetydigt havde orienteret andelsboligforeningen om, at der i forbindelse med refinansieringen ville kunne fremkomme et rentetillæg til CIBOR-renten, der ikke ville være omfattet af den indgåede swap-aftale om en fast rente på 5,03 pct., og at andelsboligforeningen med denne viden havde underskrevet pantebrevet og refinansieringsaftalen, fandt flertallet, at realkreditinstituttet var afskåret fra at afkræve andelsboligforeningen et eventuelt rentetillæg i forbindelse med refinansieringen af lånet på 43.544.000 kr.

Mindretallet henviste til, at årsagen til, at der i 2009 ikke kunne optages det forudsatte CIBOR3-lån baseret på 30-årige obligationer, var nogle helt usædvanlige markedsforhold, som realkreditinstituttet dels var uden indflydelse på, dels ikke havde kunnet forudse. Mindretallet fandt, at instituttet havde foretaget en låneomlægning af F5-lånet, som stillede andelsboligforeningen på den bedst tænkelig måde under de givne markedsforhold, og at andelsboligforeningen ikke kunne have krav, der rakte herudover. Mindretallet fandt derfor, at realkreditinstituttet i overensstemmelse med pantsætnings- og refinansieringsaftalerne, som andelsboligforeningen havde tiltrådt, kunne kræve et eventuelt rentetillæg betalt – ud over den aftale faste rente på 5,03 pct.

Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og realkreditinstituttet blev som følge heraf tilpligtet at anerkende, at instituttet ikke kunne opkræve klageren et eventuelt tillæg til CIBOR3-renten.


Afgørelsen fra juli 2012

I denne sag er der tale om en andelsboligforening, hvis ejendom blev opført i perioden 2007-2009. Opførelsen var forudsat finansieret af det indklagede realkreditinstitut med et CIBOR6 lån med første refinansiering i 2018. Til sikring af renten var der endvidere forudsat indgået en swapaftale i form af en rentetrappe med det koncernforbundne pengeinstitut.

Alle beslutninger om finansieringen blev truffet på generalforsamlinger i andelsboligforeningen, til brug for hvilke realkreditinstituttet udarbejdede præsentationsmateriale.

Swapaftalen blev indgået i september 2007, og realkreditinstituttet tilbød i december 2007 andelsboligforeningen et CIBOR6 lån på 20.030.000 kr.

Det viste sig efterfølgende, at CIBOR6 lånet som følge af markedsforholdene havde en meget lav kurs. Baseret på et præsentationsmateriale fra realkreditinstituttet besluttede andelsboligforeningen på en generalforsamling i februar 2009 i første omgang at optage et F1 lån på 19.930.000 kr. Planen var herefter ved F1 lånets refinansiering ultimo 2009 at se på, om det ville være fordelagtigt at skifte til CIBOR6 lånet.

Omlægningen blev i stedet foretaget til et CIBOR3 lån. Af aftalegrundlaget for dette lån fremgik det, at der ved refinansiering, som første gang ville finde sted den 1. oktober 2011, kunne beregnes et tillæg til CIBOR3 renten.

Refinansieringen pr. 1. oktober 2011 førte til et rentetillæg på 0,0800 procentpoint.

Andelsboligforeningen protesterede primo 2012 over såvel rentetrappen som rentetillægget, der ikke blev opsnappet af rentetrappen.

Efterfølgende forligsdrøftelser førte ikke til en løsning, og andelsboligforeningen indbragte herefter sagen for Realkreditankenævnet med påstand om, at realkreditinstituttet skulle tilbagerulle rentetrappen og tilbagebetale foreningen de indbetalinger, der var foretaget vedrørende rentetrappen. Realkreditinstituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Nævnet fandt anledning til at understrege, at realkreditinstituttets rådgivning skulle bedømmes på grundlag af forholdene i 2007, da instituttets rådgivning fandt sted.

Nævnet lagde herved vægt på, at der på daværende tidspunkt var forventninger om en stigende kort rente, hvilket ville have direkte effekt på et variabelt lån, herunder den af andelsboligforeningen valgte CIBOR finansiering. Nævnet henviste til, at præsentationsmaterialet fra generalforsamlingen indeholdt en række beregninger af den driftsmæssige effekt af rentetrappen, ligesom det flere steder var anført, at renteaftalen var inkonverterbar. Det fremgik derudover af præsentationsmaterialet, at der på rentetrappen blev foretaget en løbende værdimæssig opgørelse, ligesom der var foretaget reservation i forhold til den regnskabsmæssige effekt af rentetrappen.

Nævnet fandt, at præsentationsmaterialet indeholdt en efter datidens forhold fyldestgørende gennemgang af de nævnte finansieringsmuligheder, herunder såvel den driftsmæssige som den værdimæssige effekt af rentetrappen. Som følge heraf og da det, som andelsboligforeningen i øvrigt havde anført, ikke kunne føre til et andet resultat, kunne Nævnet ikke give andelsboligforeningen medhold i, at rentetrappen skulle tilbagerulles, og at realkreditinstituttet skulle tilbagebetale de foretagne indbetalinger vedrørende denne.

Flertallet udtalte herefter i spørgsmålet om rentetillægget på det CIBOR3 lån, som andelsboligforeningen optog i 2009, at der ikke var samtidighed i indgåelsen af aftalen om rentetrappen og aftalen om realkreditfinansieringen. Aftalen om rentetrappen blev således indgået i 2007, medens realkreditfinansieringen af andelsboligerne var forudsat gennemført med et CIBOR6 lån med refinansiering hvert 10. år – første gang den 1. januar 2018 - efter færdiggørelsen af byggeriet eller etaper heraf.

Da finansieringen ønskedes gennemført i starten af 2009 viste det sig, at det ikke var muligt at optage det forudsatte CIBOR6-lån med refinansiering hvert 10. år. I stedet blev der den 20. marts 2009 optaget et F1 lån, som i november 2009 blev omlagt til et CIBOR3-lån baseret på korte obligationer med deraf følgende løbende refinansiering og eventuelt rentetillæg.

Efter flertallets opfattelse var realkreditinstituttet under de givne omstændigheder og som den professionelle part den nærmeste til at bære risikoen for, at der ikke i 2009 kunne optages et CIBOR6 lån med refinansiering hvert 10. år – første gang den 1. januar 2018. Flertallet fandt derfor, at realkreditinstituttet frem til 1. januar 2018 – uanset indholdet af låne- og pantsætningsaftalen af 10. november 2009 og refinansieringsaftalen af samme dato – var afskåret fra at afkræve andelsboligforeningen et eventuelt rentetillæg i forbindelse med refinansieringen af CIBOR3 lånet, ligesom et eventuelt fradrag i renten ved refinansiering af dette lån ikke tilkom andelsboligforeningen.

Hvis foreningen havde betalt en merrente som følge af ”mismatchet” mellem F1-lånet og rentetrappen frem til omlægningen sidst i 2009, fandt flertallet tillige, at realkreditinstituttet burde tilbagebetale foreningen denne merrente.

Mindretallet henviste til, at årsagen til, at der i 2009 ikke kunne optages det forudsatte CIBOR6 lån med refinansiering hvert 10. år – første gang den 1. januar 2018, var nogle helt usædvanlige markedsforhold, som realkreditinstituttet dels var uden indflydelse på, dels ikke havde kunnet forudse. Mindretallet fandt, at realkreditinstituttet havde ydet en finansiering, som stillede andelsboligforeningen på den bedst tænkelige måde under de givne markedsforhold, og at andelsboligforeningen ikke kunne have krav, der rakte herudover. Mindretallet fandt derfor, at realkreditinstituttet i overensstemmelse med pantsætnings- og refinansieringsaftalerne, som andelsboligforeningen havde tiltrådt, kunne kræve et eventuelt rentetillæg betalt – ud over den aftalte faste rente på rentetrappen. Mindretallet stemte derfor for at frifinde realkreditinstituttet i dette klagepunkt.

Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og realkreditinstituttet blev tilpligtet at anerkende, at instituttet frem til 1. januar 2018 var afskåret fra at afkræve andelsboligforeningen et eventuelt rentetillæg i forbindelse med refinansieringen af CIBOR3 lånet, ligesom et eventuelt fradrag i renten ved refinansiering af dette lån ikke tilkom andelsboligforeningen. Realkreditinstituttet blev frifundet for samtlige øvrige klagepunkter.

Realkreditinstituttet refunderede efterfølgende pr. kulance andelsboligforeningen de låneomkostninger, der var forbundet med låneomlægningen i 2009 fra F1 lån til CIBOR3 lån.


Afgørelsen fra august 2013

Sagen omhandler en andelsboligforening, som i sin ejendom havde et indekslån IS35, som var ydet med støtte frem til udgangen af juni 2008.

På basis af et møde mellem andelsboligforeningens bestyrelse og realkreditinstituttet, hvor der blev fremlagt et præsentationsmateriale vedrørende omlægning af indekslånet til et CIBOR6 lån med variabel rente og indgåelse af en fastrenteswap, og på basis af en ekstraordinær generalforsamling, hvor omlægningen også blev gennemgået, blev det besluttet at gennemføre låneomlægningen.

Låneomlægningen blev gennemført pr. 13. juni 2008, og der blev i forlængelse heraf indgået en aftale om swap til fast rente med det pengeinstitut, som er koncernforbundet med realkreditinstituttet.

Realkreditinstituttet varslede den 31. marts 2009 over for andelsboligforeningen forhøjelse af bidragssatsen fra 0,40 pct. til 0,55 pct. med virkning fra juni termin 2009.

Den 28. juni 2011 varslede realkreditinstituttet over for andelsboligforeningen en forhøjelse af bidragssatsen fra 055 pct. til 0,65 pct. gældende fra den førstkommende termin.

Andelsboligforeningen protesterede i august 2011 over bidragsforhøjelserne, som foreningen anså for et udslag af, at realkreditinstituttet som sådan havde foretaget nogle uheldige dispositioner til anden side. Andelsboligforeningen afviste, at der ved de indledende forhandlinger i foråret 2008 var blevet informeret om, at sådanne forhold kunne påvirke andelsforeningens bidragssats. Foreningen fandt derfor fremgangsmåden forkert, urimelig og uacceptabel.

Realkreditinstituttet redegjorde den 24. august 2011 over for andelsboligforeningen for årsagerne og hjemlen til bidragsforhøjelserne.

Der blev den 23. februar 2012 afholdt et møde mellem andelsboligforeningens bestyrelse og revisor samt realkreditinstituttet, hvor der blev foretaget en gennemgang af foreningens bestående finansiering.

Ligeledes blev der afholdt møde mellem andelsboligforeningens bestyrelse og realkreditinstituttet den 16. maj 2012, hvori der på baggrund af et præsentationsmateriale fra realkreditinstituttet blev foretaget en gennemgang af foreningens aktuelle økonomiske situation, herunder markedsværdiudviklingen og dennes betydning i forhold til øget sikkerhedsstillelse eller indbetaling med henblik på at nedbringe den negative markedsværdi.

Realkreditinstituttet meddelte den 31. maj 2012 andelsboligforeningen, at instituttet fra den kommende termin ville forhøje bidragssatsen på foreningens lån fra 0,65 pct. til 0,75 pct. Realkreditinstituttet forklarede, at forhøjelsen skete med udgangspunkt i det daværende forretningsomfang samt på baggrund af de aktuelle markedsvilkår, herunder med en negativ udvikling i tabssituationen, skærpede kapitalkrav, samt væsentligt øgede kapitalomkostninger.

Med henvisning til, at bidragsforhøjelserne var i strid med de aftaler, der blev indgået i foråret og sommeren 2008, protesterede andelsboligforeningen den 11. juni 2012 mod bidragsforhøjelsen.

Realkreditinstituttet fastholdt den 20. juni 2012 bidragsforhøjelserne med henvisning til hjemlen i aftalegrundlaget.

Ved Realkreditankenævnet nedlagde andelsboligforeningen påstand om, at realkreditinstituttet skulle annullere låneaftalen, erstatte foreningens tab samt tilbagebetale bidragsforøgelse. Foreningen påstod endvidere realkreditinstituttet tilpligtet at tilbyde foreningen et nyt 30-årigt lån med afdrag og til en fornuftig rente. Realkreditinstituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Nævnet fandt at kunne realitetsbehandle klagen. Et mindretal i Nævnet ønskede at tilføje, at det forhold, at klagen konkret blev behandlet efter bestemmelsen i § 2, stk. 2, i vedtægterne for Realkreditankenævnet, efter deres opfattelse ikke var udtryk for, at en andelsboligforening som klageren generelt kan anses for privatkunde eller forbruger.

Nævnet bemærkede endvidere, at der ikke fandtes at være grundlag for at afvise spørgsmålet vedrørende den negative markedsværdi af swappen. Swapaftalen var indgået med det koncernforbundne pengeinstitut. Den rådgivning, der blev klaget over, var imidlertid ydet af realkreditinstituttet, og Realkreditankenævnet var derfor rette klageinstans.

Vedrørende swapaftalen henviste Nævnet til, at realkreditinstituttet både over for foreningens bestyrelse i februar 2008 og over for den ekstraordinære generalforsamling i juni 2008 havde givet fyldestgørende oplysninger om swapaftalen og dens konsekvenser, herunder om inkonverterbarhed, om risikoen for negativ markedsværdi og om den eventuelle påvirkning af andelskronen m.v. Sidstnævnte blev endvidere – ifølge referatet fra den ekstraordinære generalforsamling – gennemgået af foreningens revisor. Nævnet kunne derfor ikke give andelsboligforeningen medhold i klagepunktet vedrørende swapaftalen.

Vedrørende bidragsforhøjelser fandt Nævnet, at der ikke i præsentationsmaterialet over for henholdsvis bestyrelsen og den ekstraordinære generalforsamling var sket en tilsikring af et fast, lavt bidrag, men at det havde været hensigtsmæssigt, om bidragets midlertidige størrelse havde været fremhævet i præsentationsmaterialet, eksempelvis ved tilføjelsen ”p.t.”.

Nævnet fandt videre, at der i det fremlagte aftalegrundlag var den fornødne hjemmel til, at instituttet kunne forhøje bidraget med de skete varsler. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte bidragsforhøjelserne som urimelige og kunne derfor ikke give andelsboligforeningen medhold i dette klagepunkt.


Afgørelsen fra december 2013

Andelsboligforeningen i denne sag optog i 1995 et 50-årigt støttet indekslån på 7.761.600 kr. hos det indklagede realkreditinstitut.

Der blev den 7. april 2008 afholdt møde mellem andelsboligforeningens bestyrelse og realkreditinstituttet om foreningens finansiering. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, der indeholdt en gennemgang af andelsboligforeningens aktuelle finansiering og dens indeks- og restgældsudvikling samt beregning af omlægning af indekslånet til et nyt 30-årigt CIBOR3 lån med 20 års indledende afdragsfrihed og sikring af renten i en årrække gennem indgåelse af en aftale om swap til fast rente. Det nye låns størrelse var i præsentationen beregnet til ca. 8.770.000 kr. med en årlig ydelse på godt 240.000 kr. i den afdragsfri periode, hvilket både var lavere end den aktuelle og den fremtidige ydelse på indekslånet. Om swapaftalen var det i præsentationsmaterialet oplyst, at der var tale om en bindende og inkonverterbar aftale, at der hver måned ville blive opgjort en markedsværdi af denne, forstået som swapaftalens værdi i restløbetiden, såfremt den blev lukket ned, og at renteændringer ville påvirke såvel markedsværdien af swapaftalen som ejendommens værdi. Derudover var der redegjort for andelskronens opgørelse ved de forskellige værdiansættelsesmetoder for andelsboligforeninger, ligesom forskellige produkters påvirkning af andelskronens værdi var gennemgået. Om IS sikring var det anført, at den typiske påvirkning var varierende/stor.

Andelsboligforeningen afholdt den 9. april 2008 generalforsamling. Af referat herfra fremgik det, at foreningens revisor, som var til stede ved præsentationen fra realkreditinstituttet, redegjorde for projektet og foretog en grundig orientering med gennemgang af konsekvenserne, hvis bestyrelsen fik accept af generalforsamlingen til at gå videre med omlægning af det bestående lån til et afdragsfrit lån, som bl.a. ville betyde stabile huslejer fremover. Det fremgik videre, at omlægningen blev godkendt.

Den 30. april 2008 fremsendte realkreditinstituttet et lånetilbud til andelsboligforeningen vedrørende et 30-årigt CIBOR3-lån på 8.937.000 kr. med 20 års indledende afdragsfrihed. Tilbudskursen i lånetilbuddet var 98,38. Af lånetilbuddet fremgik det, at bidragssatsen udgjorde 0,45 p.a., og at der tale om en individuel bidragssats, der var gældende indtil videre.

Lånetilbuddet var vedlagt et pantebrev for det tilbudte lån, som i de særlige bestemmelser indeholdt et forbehold for bidragsændringer.

Ligeledes den 30. april 2008 fremsendte realkreditinstituttet en bekræftelse til andelsboligforeningen på en fastkursaftale, i henhold til hvilken lånet var aftalt udbetalt den 23. maj 2008 til kurs 98,35.

Andelsboligforeningen tiltrådte den 5. maj 2008 en rammeaftale og en pantsætningsaftale med det med realkreditinstituttet koncernforbundne pengeinstitut. Af sidstnævnte fremgik det, at tabsrammen var 30 pct. og at banken kunne kræve sikkerhed, hvis markedsværdien ændrede sig negativt herudover.

Den 6. maj 2008 tiltrådte andelsboligforeningens bestyrelse en handelsbekræftelse vedrørende swap af CIBOR3 renten til en fast rente på 5,09 pct.

Realkreditinstituttet meddelte den 26. marts 2009 andelsboligforeningen, at bidraget fra den efterfølgende termin ville blive forhøjet fra 0,45 til 0,60 pct. p.a. Bidragsforhøjelsen var begrundet i det daværende forretningsomfang og de aktuelle markedsvilkår.

Andelsboligforeningen protesterede den 27. marts 2009 over bidragsforhøjelsen, idet foreningen henviste til, at der var indgået aftale om en fast ydelse, som også indbefattede bidraget.

Realkreditinstituttet fremsendte den 31. marts 2009 en nærmere redegørelse for bidragsforhøjelsen til andelsboligforeningen.

Den 7. juli 2011 fremsendte realkreditinstituttet meddelelse til andelsboligforeningen om forhøjelse af bidragssatsen fra 0,60 pct. til 0,70 pct. p.a. Bidragsforhøjelsen var begrundet i det daværende forretningsomfang og de aktuelle markedsvilkår.

Der blev den 30. maj 2012 afholdt møde mellem andelsboligforeningen og realkreditinstituttet. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, som indeholdt en gennemgang af kravene til sikkerhedsstillelse ved negativ markedsværdi af swapaftalen, herunder at tabsrammen ville blive forhøjet fra 30-60 pct., således at der først ved overskridelse af denne ramme skulle indbetales på en sikringskonto. Derudover fremgik det af præsentationsmaterialet, at bidraget ville blive forhøjet til 0,80 pct. p.a.

Andelsboligforeningens formand fremsendte den 31. maj 2012 en e-mail til realkreditinstituttet, hvori formanden takkede for mødet, uanset, at parterne ikke var helt enige om resultatet. Formanden kunne ikke lide, at bidraget skulle stige, men accepterede dette tillige med tilbuddet om at ændre kravet om indbetaling på sikringskonto fra 30 til 60 pct.

I forlængelse heraf tiltrådte andelsboligforeningen den 25. juni 2012 en revideret pantsætningserklæring.

Andelsboligforeningen nedlagde ved Realkreditankenævnet påstand om, principalt at realkreditinstituttet skulle ophæve aftalerne uden omkostninger for foreningen og føre sagen tilbage til 1. juli 2008, hvorefter foreningen kunne tage stilling til, hvad der skulle gøres, og til at tilbagebetale foreningen de for meget betalte ydelser, subsidiært at realkreditinstituttet skulle føre aftalen tilbage til det tilbud, som blev præsenteret for foreningen den 7. april 2008, herunder at ændre bidragssatsen til 0,45 pct., således at den årlige ydelse som beskrevet blev max. 482.402 kr., alt gældende i 20 år, og med tilbagebetaling af for meget betalte renter og bidrag til dato. Realkreditinstituttet påstod frifindelse.

Parterne fremlagde i sagen forskellige skemaer med sammenligning af ydelser på indekslånet, det forventede nye lån og det realiserede lån, der viste, at det realiserede lån havde en højere ydelse end det forventede nye lån, og at indekslånets ydelse var højere end på det forventede nye lån og lidt lavere end på det realiserede lån.

Nævnet fandt, at den faktiske udvikling efter låneomlægningen var mindre relevant, idet ingen på tidspunktet for låneomlægningen kunne vide, hvordan udviklingen ville blive. Det kunne heller ikke på tidspunktet for kendelsens afsigelse forudses, hvordan renteudvikling m.v. ville blive fremover. Det afgørende var ifølge Nævnet, hvorvidt realkreditinstituttet havde rådgivet andelsboligforeningen om de relevante karakteristika ved løsningen, herunder havde fremdraget de usikkerheder, som var forbundet med resultatet, dvs. den beregnede besparelse over for udgiften, der kunne være forbundet med at sikre renten og sikre mod inflations- og kursudviklingen på indekslånet.

Nævnet fandt det på baggrund af sagsmaterialet ubetænkeligt at lægge til grund, at andelsboligforeningens lån var ydet med støtte frem til 2013.

Efter Nævnets opfattelse skulle rådgivningen om låneomlægningen og indgåelsen af swapaftalen vurderes med udgangspunkt i forholdene i 2008. Det var i 2008 ikke i sig selv ansvarspådragende at tilbyde andelsboligforeninger en konstruktion som den tilbudte med et variabelt forrentet lån samt en swapaftale om fast rente til imødegåelse af inflations- og kursudviklingen på indekslånet. Swapaftalen skulle desuden særligt ses i lyset af renteudviklingen i 2008, som var for opadgående.

Nævnet fastslog, at der mellem parterne var uenighed om, hvorvidt der havde kunnet realiseres en besparelse på det niveau, som var angivet i præsentationsmaterialet fra mødet den 7. april 2008. Realkreditinstituttet havde i den forbindelse anført, at resultatet blev påvirket af dels kursændringer frem til tidspunktet for kurssikring, dels bidragsforhøjelser.

Resultatet af omlægningen kunne på tydeligere måde være belyst i præsentationsmaterialet gennem et fuldstændigt gennemløb af amortisationsforløbene, hvori der blev taget højde for den skønnede udvikling i restgælden på indekslånet, og at løbetiden på indekslånet ville kunne blive en del længere end løbetiden på omlægningslånet, samt den manglende løbende afvikling af omlægningslånet de første 20 år.

Under hensyntagen til oplysningerne i præsentationsmaterialet, herunder at lånestørrelsen i præsentationsmaterialet er anført med et ”cirka”, fandt Nævnet dog ikke, at der var sket en tilsikring af et bestemt resultat.

Nævnet bemærkede i den forbindelse, at det er sædvanlig procedure, at et lån ikke kan kurssikres, før der foreligger et lånetilbud. Desuden ville en kurssikring forud for en generalforsamlingsbeslutning have været risikabel, idet en afvisning af låneomlægningen – og den deraf følgende ophævelse af fastkursaftalen – kunne have været forbundet med ikke ubetydelige omkostninger.

Nævnet fandt, at det på relevant måde fremgik af præsentationsmaterialet, at der var tale om en bindende aftale uden konverteringsret, ligesom betydningen af renteændringer i forhold til markedsværdien var beskrevet. Nævnet bemærkede hertil, at markedsværdiopgørelser var tilsendt andelsboligforeningen en gang om måneden siden låneomlægningen. Derudover indeholdt præsentationsmaterialet en oversigt over forskellige produkters typiske påvirkning af andelskronen.

På baggrund heraf kunne Nævnet heller ikke give andelsboligforeningen medhold i dette klagepunkt.

Med hensyn til bidragsspørgsmålet fandt Nævnet overordnet, at realkreditinstituttet ved omlægning af et støttet lån bør gøre kunden klart opmærksom på, at bidragssatsen ændres fra en fast bidragssats til en bidragssats, der kan ændres. Det fremgik ikke af præsentationsmaterialet, at realkreditinstituttet havde givet en sådan information. Under hensyntagen til, at andelsboligforeningen måtte have været vidende om, at bidragssatsen på indekslånet var fast (i hvert fald indtil videre), at bidragsforhøjelser ikke var et aktuelt tema i 2008, og at hjemlen til at forhøje bidraget klart fremgik af aftalegrundlaget, fandt Nævnet dog ikke, at det i forhold til en samlet vurdering af rådgivningen i relation til låneomlægningen kunne betragtes som ansvarspådragende, eller at realkreditinstituttet derved var afskåret fra at foretage bidragsforhøjelser. Nævnet tilføjede i den forbindelse, at det måtte lægges til grund, at bidraget ville kunne ændres efter bortfaldet af støtten i 2013.

Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


Afgørelse nr. 1 fra januar 2014

Sagen omhandler en andelsboligforening, som i forbindelse med opførelsen af sin ejendommen den 11. februar 1993 optog et støttet indekslån på 11.596.800 kr. hos det indklagede realkreditinstitut. Lånets løbetid var oprindelig 50 år med støtte frem til udgangen af 2017.

Realkreditinstituttet fremsendte den 5. november 2007 en direct mail til andelsboligforeningen, hvori instituttet gjorde opmærksom på muligheden for at omlægge til et CIBOR3 lån og for at tilknytte et finansielt instrument, således at man kunne skræddersy den ønskede finansieringsprofil.

Der blev den 20. december 2007 afholdt møde mellem andelsboligforeningen og realkreditinstituttet med henblik på at drøfte låneomlægning. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, hvori der blev foretaget en gennemgang af den eksisterende indeksfinansiering og sikring af indeks- og restgældsudviklingen på denne ved etablering af en såkaldt IS-sikring, som gik ud på at optage et afdragsfrit anlægslån til opkøb af de bagvedliggende indeksobligationer, at indfri indekslånet på tidspunktet for bortfaldet af støtten, på det tidspunkt at optage et nyt realkreditlån til indfrielse af anlægslånet. Endelig fremgik, at der til anlægslånet forudsattes knyttet en swapaftale, hvis løbetid tog højde for den senere omlægning af anlægslånet til realkreditlån. Det fremgik endvidere af præsentationsmaterialet, at swapaftalen var inkonverterbar, og at der på denne var en markedsværdi, som løbende ville blive opgjort, og som var uafhængig af den værdiansættelsesmetode, man anvendte for foreningen. Med hensyn til regnskabsmæssig indregning af markedsværdien var det anført, at det var mest korrekt, uanset at der ikke var en pligt hertil.

Andelsboligforeningen vedtog på en ekstraordinær generalforsamling den 3. januar 2008 at gennemføre IS-sikringen, hvilket skete i umiddelbar forlængelse af generalforsamlingen.

Andelsboligforeningen godkendte på den ordinære generalforsamling den 12. april 2009 årsrapporten for 2008. I årsrapporten var der indsat en note om ”Eventualposter mv.”, hvoraf det fremgik, at renteswapaftalen pr. 31. december 2008 udviste et ikke realiseret tab på 3.411.652 kr., som realkreditinstituttet havde givet tilsagn om ikke på noget tidspunkt ville blive krævet indfriet.

I sommeren 2009 rettede andelsboligforeningen henvendelse til realkreditinstituttet om den foretagne låneomlægning. Andelsboligforeningens formand fremsendte den 30. juni 2009 følgende e-mail til realkreditinstituttet, hvori formanden opfordrede til, at realkreditinstituttet medvirkede til en afklaring af, hvorfor konstruktionen, som instituttet havde anbefalet, angiveligt havde ført til et regnskabsmæssigt tab på 300.000 kr. Realkreditinstituttet meddelte samme dag formanden, at der fortsat arbejdedes på at kunne give foreningen en regnskabsmæssig afklaring.

Der var herefter flere gange kontakt mellem andelsboligforeningens formand respektive andelsboligforeningens revisor og realkreditinstituttet om de økonomiske konsekvenser af IS-sikringen, uden at der ikke kunne opnås enighed herom.

Andelsboligforeningen indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet med påstand om, principalt at realkreditinstituttet skulle stille andelsboligforeningen, som om de ved årsskiftet 2007/2008 indgåede aftaler om IS-sikring og renteswap ikke var indgået, subsidiært at realkreditinstituttet var erstatningsansvarligt for det tab, som andelsboligforeningen måtte blive påført frem til 31. december 2017 i anledning af den ved årsskiftet 2007/2008 indgåede aftale om IS-sikring og renteswap, mere subsidiært at realkreditinstituttet var erstatningsansvarligt for andelsboligforeningens tab ved låneomlægningen med samtidig indgåelse af IS-sikring og renteswap-aftale, som blev gennemført ved årsskiftet 2007/2008. Realkreditinstituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Forud for den første nævnsbehandling af sagen forelå der fra begge parter forskellige – og modstridende - beregninger af effekten af IS-sikringen. Der har efterfølgende været afholdt møde i Realkreditankenævnet med deltagelse af andelsboligforeningen, dennes advokat og revisor samt repræsentanter fra realkreditinstituttet med henblik på en afklaring af de økonomiske konsekvenser af låneomlægningen. Dette førte mellem andelsboligforeningens revisor og realkreditinstituttet til enighed om de talmæssige forudsætninger.

Spørgsmålet om klageadgang havde været udskilt til særskilt pådømmelse, og Nævnet godkendte den 9. november 2010 klageadgang. Nævnet kunne således ikke tage realkreditinstituttets principale påstand til følge.

Efter Nævnets opfattelse kunne IS sikringens enkelte elementer ikke skilles ad, men måtte ses i sammenhæng, dvs. både opkøbet af obligationerne finansieret med anlægslån samt den til dette knyttede renteswap.

Udviklingen i rente- og inflationsniveauet havde indtil nu været til ugunst for andelsboligforeningen. Hvorvidt konstruktionen samlet set ville ende med en gevinst eller et tab for andelsboligforeningen kunne imidlertid ikke afgøres på nuværende tidspunkt. I en vurdering af det endelige resultat indgik flere faktorer: 1) Restgældsudviklingen på indekslånet og kursværdien heraf. 2) Vilkårene for et nyt lån på tidspunktet for udløbet af støtten.

Hvis konstruktionen ved udløbet samlet set havde været negativ (havde medført tab), ville et sådant kunne gøres gældende, hvis der var handlet ansvarspådragende (er et ansvarsgrundlag), og hvis tabet var en påregnelig følge heraf.

Spørgsmålet om ansvarsgrundlag skulle i al væsentlighed bedømmes ud fra forholdene i 2007, hvor IS sikringen blev etableret, og ud fra de oplysninger, som realkreditinstituttet på det tidspunkt stillede til rådighed for andelsboligforeningen. Det fritog efter Nævnets opfattelse ikke uden videre realkreditinstituttet for ansvar, at foreningens revisor deltog i mødet. Realkreditinstituttet var den nærmeste til at kende sine egne produkter og yde en rådgivning, der understøttede disse.

Det var i 2007 hverken ufornuftigt eller ansvarspådragende at tilbyde andelsboligforeninger en IS sikrings konstruktion. Formålene med en sådan konstruktion er flere. Konstruktionen indebærer dels en fortsat udnyttelse af støtten på IS lånet, dels en sikring mod restgældsudviklingen gennem indeksopskrivning samt mod kursudviklingen på IS lånet, som udlignes ved, at andelsboligforeningen ejer de bagvedliggende obligationer, og dels en sikring af fast rente (swapaftalen) på den omlægning af IS lånet, som er forudsat foretaget ved udløbet af støtteperioden. Sidstnævnte skal særligt ses i lyset af renteudviklingen i 2007, som var for opadgående, og at det er sædvanligt, at andelsboligforeninger foretager låneomlægning ved udløbet af støtteperioden på et IS lån.

Ud fra det præsentationsmateriale, som blev benyttet på ”opstartsmødet” den 20. december 2007 mellem foreningen og realkreditinstituttet, fandt Nævnet, at rådgivningen på tydeligere måde kunne have fremhævet de faktorer, der påvirker det endelige resultat. Nævnet fandt dog ikke, at materialet havde en sådan karakter, at realkreditinstituttet derved havde pådraget sig et erstatningsansvar.

Særligt i relation til rådgivningen vedrørende swapaftalens markedsværdi og om eventuel indregning i årsrapporten (og dermed påvirkningen af andelskronen) fandt Nævnet, at der var givet nogle efter datidens forhold relevante oplysninger. Dertil kom, at andelsboligforeningen siden etableringen af konstruktionen løbende havde modtaget markedsværdiopgørelser.

Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.



Afgørelse nr. 2 fra januar 2014

Forud for stiftelsen af andelsboligforeningen rettede andelsboligforeningens advokat og senere administrator henvendelse til det indklagede realkreditinstitut om finansiering af køb af en ejendom. Der blev i den anledning afholdt et møde den 21. februar 2007 mellem administrator og realkreditinstituttet. Til brug for dette møde havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale vedrørende finansiering af andelsboligforeningen, herunder med fastforrentet lån og med CIBOR6 lån med tilknyttet swapaftale i form af en rentetrappe.

Andelsboligforeningens senere administrator fremsendte den 21. februar 2007 et budget til beboerne i den omhandlede ejendom. Af budgettet fremgik det, at den kontante købesum for ejendommen på 360 mio. kr. forudsattes finansieret ved optagelse af størst muligt 30-årigt 4 pct. realkreditlån med afdragsfrihed i 10 år, etablering af et anlægslån uden afdrag i det koncernforbundne pengeinstitut og beboerindskud på ca. 300.000 kr. Det fremgik endvidere, at der afsattes 15 mio. kr. til altanrenovering, og at der forudsattes årlige indtægter på 5.768.700 kr. for salg af ledige andele.

Den 26. februar 2007 blev der til brug for den stiftende generalforsamling udarbejdet en valuarvurdering, hvorefter ejendommens værdi blev ansat til ca. 478 mio. kr.

På foranledning af beboere i ejendommen afgav en anden advokat den 28. februar 2007 en række kommentarer til stiftelsesmaterialet. Herunder rejste denne advokat kritik af, at en del af kapitalbehovet var forudsat inddækket ved træk på en kassekredit, som var variabelt forrentet, og at der ikke var lavet rentescenarier, som kunne anskueliggøre konsekvenserne for boligafgiften ved en rentestigning. Advokaten kritiserede endvidere blandt andet honoraret for stiftelsen, finansieringen af altaninddækningsprojektet og de i den forbindelse foretagne beregninger, de afsatte beløb til vedligeholdelse, de forudsatte forventede lejeforhøjelser og beregningerne i relation til salg af ledige lejligheder. Advokaten opstillede på baggrund af sine bemærkninger et alternativt driftsbudget.

Andelsboligforeningen blev stiftet den 2. marts 2007. Til finansiering af købesummen optog andelsboligforeningen et 4 pct. obligationslån på 316.821.000 kr. med indledende afdragsfrihed i 10 år hos realkreditinstituttet samt en andelsboligkredit på 90.000.000 kr. hos det koncernforbundne pengeinstitut. Kreditkontrakten vedrørende andelsboligkreditten blev underskrevet af andelsboligforeningen den 5. marts 2007.

Der blev den 25. maj 2007 afholdt møde mellem andelsboligforeningens administrator og realkreditinstituttet. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale med en gennemgang af den eksisterende finansiering og omlægning af denne til et CIBOR6 lån med tilknyttet renteswap i form af en rentetrappe. Det fremgik af præsentationsmaterialet, at der ingen konverteringsret var tilknyttet swapaftalen, og at finansielle instrumenter som udgangspunkt ved anvendelse af offentlig vurdering eller valuarvurdering burde værdireguleres ved opgørelse af andelskronen.

Det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 13. juni 2007 en oversigt til foreningens administrator over cashflowet ved en påtænkt aftale om trappelån. Det fremgik heraf, at startrenten ville være 4,55 pct. i de første 10 år, herefter step up med 0,19 pct. om året de næste 10 år, og en slutrente de sidste 10 år på 6,64 pct.

Ligeledes den 13. juni 2007 blev der afholdt bestyrelsesmøde i andelsboligforeningen, hvor spørgsmålet om låneomlægning blev drøftet. På mødet var der enighed om principielt at foretage låneomlægningen, som ville føre til, at der kunne skæres 16 mio. kr. af gælden, hvilket kunne bruges til at reducere bankgælden. Den endelige beslutning skulle træffes i samråd mellem 3 bestyrelsesmedlemmer og administrator.

Foreningens administrator fremsendte den 14. juni 2007 en e-mail til bestyrelsen med en orientering om status på en låneomlægning. Administrator oplyste, at administrator på trods af kursudviklingen havde forhandlet sig frem til en virkelig skarp kurs, således at kursgevinsten steg fra 16 til 16,5 mio. kr. samtidig med, at rentetrappen blev lidt billigere. Administrator bemærkede, at selve renteaftalen ikke var konvertibel, men at den fulgte kurserne.

Efter fuldmagt fra bestyrelsen tiltrådte administrator samme dag en rammeaftale med det koncernforbundne pengeinstitut

Ligeledes den 14. juni 2007 fremsendte pengeinstituttet en handelsbekræftelse til andelsboligforeningens administrator vedrører swap af CIBOR6 renten til en fast rente. Handelsbekræftelsen angav såvel renten ifølge trappen som ydelsernes størrelse i de forskellige renteperioder. Handelsbekræftelsen blev den 20. juni 2007 tiltrådt af administrator på vegne af andelsboligforeningen.

Den 2. juli 2007 fremsendte det koncernforbundne pengeinstitut en markedsværdiopgørelse til andelsboligforeningen, der viste den aktuelle (negative) værdi af swapaftalen (rentetrappen). Andelsboligforeningen modtog herefter månedlig tilsvarende opgørelser.

Realkreditinstituttet udbetalte den 29. juni 2007 et lån på 288.271.000 kr. til andelsboligforeningen som obligationslån med variabel rente. Der skete på samme dag indfrielse af 4 pct. obligationslånet til en indfrielseskurs på 85,83. Låneomlægningen medførte et overskydende provenu på 12.970.444 kr.

Andelsboligforeningens anlægslån blev i maj 2008 nedbragt og omlagt til et CIBOR6 baseret lån. Der blev samtidigt indgået en fastrenteaftale for perioden 30. juli 2008 til 31. december 2013 med det koncernforbundne pengeinstitut.

Realkreditinstituttet fremsendte den 15. september 2008 en revideret handelsbekræftelse til andelsboligforeningens administrator, idet det ved en systematisk gennemgang var blevet konstateret, at administrator ikke har modtaget de korrekte informationer angående renteforholdene på ovennævnte Step up swap.

Rentebeløbene til betaling var identiske med de beløb, som var oplyst i handelsbekræftelsen af 14. juni 2007. Den reviderede handelsbekræftelse indeholdt i et tillæg oplysninger om den rente, der dannede grundlag for rentebetalingerne, starten med en rente på 4,56 pct. og stigende til 6,485 pct. p.a.

Foreningens administrator stillede den 22. september 2008 spørgsmål til den reviderede handelsbekræftelse, hvilket affødte et møde den 30. september 2008 afholdt møde mellem realkreditinstituttet, andelsboligforeningen og administrator, idet foreningen havde ønsket en gennemgang af foreningens finansiering, inden den skrev under på en ny handelsbekræftelse. Den reviderede handelsbekræftelse blev efterfølgende underskrevet.

Andelsboligforeningen optog den 24. september 2009 et kortrentelån F2 på 9.000.000 kr. hos realkreditinstituttet.

Andelsboligforeningen var utilfreds med låneomlægningen i juni 2007. Efter det oplyste tog foreningens administrator derfor kontakt til realkreditinstituttet.

Efter det oplyste blev der den 19. november 2009 med deltagelse af realkreditinstituttet afholdt et orienteringsmøde for foreningens andelshavere, hvor finansieringen blev gennemgået. Ud over repræsentanterne deltog en ekstern revisor. Til brug herfor havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, som blandt andet indeholder en slide, hvoraf det fremgik, at finansielle produkter ikke skal værdireguleres ved opgørelse af andelskronen, hvis anskaffelsessummen anvendes som værdiansættelsesprincip, men at dette derimod skal ske, hvis der anvendes offentlig vurdering eller valuarvurdering.

Ligeledes efter det oplyste blev der den 10. marts 2010 afholdt et møde med en del af foreningens bestyrelse og administrator samt to medarbejdere fra realkreditinstituttet, hvor foreningens finansiering igen blev gennemgået.

Efterfølgende forligsforhandlingerne førte ikke til en løsning, og foreningen indbragte i december 2010 sager for henholdsvis Pengeinstitutankenævnet og Realkreditankenævnet. Efter aftale med parterne blev sagen i Realkreditankenævnet sat i bero på afventning af Pengeinstitutankenævnets kendelse.

Under klagesagsbehandlingen fortsatte dialogen mellem realkreditinstituttet og andelsboligforeningen sideløbende med henblik på at nå frem til en forligsmæssig løsning af tvisten.

På en ekstraordinær generalforsamling den 31. august 2011 blev et genopretningsforslag fra realkreditinstituttet stemt ned, og bestyrelsen blev pålagt at indgive konkursbegæring.

Der blev efter skiftebehandling den 8. september 2011 indledt forsøg på en rekonstruktion af andelsboligforeningen. Skifteretten afsagde den 6. juli 2012 kendelse, der indebar en ophævelse af rekonstruktionen, uden at foreningen blev taget under konkursbehandling. Baggrunden var en ændring af lånevilkårene, som indebar, at foreningen ikke længere ansås for insolvent.

Pengeinstitutankenævnet afsagde den 28. september 2012 kendelse i sagen. Flertallet stemte for at afvise sagen med den begrundelse, at klagen på grund af sagens principielle karakter og usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger var uegnet til behandling i Ankenævnet.

Herefter blev sagen i Realkreditankenævnet genoptaget.

Den 7. maj 2013 indgav realkreditinstituttet begæring til fogedretten om overtagelse af ejendommen til brugeligt pant, hvilken begæring fogedretten imødekom ved kendelse af 3. juni 2013.

Andelsboligforeningen besluttede på en generalforsamling den 4. juni 2013 at træde i likvidation.

Efter kære fra andelsboligforeningen ophævede Østre Landsret den 30. august 2013 fogedrettens kendelse om realkreditinstituttets overtagelse af ejendommen til brugeligt pant.

Andelsboligforeningen nedlagde ved Realkreditankenævnet påstand om, at realkreditinstituttet skulle kompensere andelsboligforeningen for virkningerne af låneomlægningen i juni 2007, herunder at foreningen skulle stilles som før låneomlægningen i enhver situation, der ville gøre opretholdelse af en andelsboligforening meningsløs, og at realkreditinstituttet skulle kompensere andelsforeningen og andelshaverne for de tab, der var lidt som følge af låneomlægningen. Realkreditinstituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

I sagen refererede parterne til ministerens talepapir til et åbent samråd i Boligudvalget den 4. juni 2010, hvori ministeren besvarer en række spørgsmål i relation til finansiering af andelsboliger, herunder med indgåelse af og rådgivning om swapaftaler.

Realkreditinstituttet fremlagde i sagen en dom fra den tyske Oberlandesgericht afsagt den 27. juni 2012. Dommen omhandler en banks oplysnings- og rådgivningsforpligtelser ved anbefaling af en simpel renteswap forretning, der har til formål at sikre et variabelt forrentet lån. Realkreditinstituttet fremlagde endvidere et nyhedsbrev fra et dansk advokatfirma vedrørende tysk retspraksis.

Andelsboligforeningen fremlagde i sagen en analyse, som er foretaget af et tysk konsulentfirma, og som konkluderer, at renteswapaftalen ved indgåelsen den 14. juni 2007 havde en markedsværdi for andelsboligforeningen på -5.251.734,78 kr., dvs. en negativ markedsværdi.

Nævnet fandt, at sagens karakter kunne tale for at afvise sagen fra behandling i Nævnet, jf. § 5 i Nævnets vedtægter. På den anden side fandt Nævnet, at de foreliggende oplysninger udgjorde et tilstrækkeligt sikkert grundlag for at træffe en afgørelse. Samtidig vurderede Nævnet, at en afgørelse truffet på det foreliggende grundlag under alle omstændigheder kunne være nyttig for parterne ved vurderingen af, om sagen skulle indbringes for domstolene. På denne baggrund, og da der ikke i øvrigt var forhold, der kunne føre til et andet resultat, afviste Nævnet ikke sagen.

På baggrund af e-mailen af 9. februar 2011 fra den advokat, der stod for stiftelsen af andelsboligforeningen, til realkreditinstituttet, fandt Nævnet ikke grundlag for at betvivle, at der fandt et møde sted på advokatens kontor den 5. marts 2007, ligesom der ikke i det fremlagte materiale fandtes grundlag for at antage, at realkreditinstituttet havde haft en rolle i forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen, som gav anledning til kritik. Efter Nævnets opfattelse var der således lovligt stiftet en andelsboligforening, som over for realkreditinstituttet respektive det koncernforbundne pengeinstitut, herunder ved fuldmagt til den senere administrator, havde forpligtet sig i forhold til de underskrevne aftaler.

Under hensyntagen til de af andelsboligforeningen vedtagne budgetter på tidspunktet for stiftelsen samt den af andelsboligforeningen erlagte købesum fandt Nævnet, at realkreditinstituttets kredit- og vurderingsmæssige behandling ikke gav anledning til kritik. Nævnet understregede i den forbindelse, at det i forarbejderne til § 4 i andelsboligloven anførte om, at panthaverne bør beskytte sig selv ved kreditgivningen, ved enten at give lån indenfor de rammer en almindelig lejeindtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed, typisk i form af medhæftelse for andelshaverne, ikke statuerer en værdiansættelsesregel for realkreditinstitutter. Sådanne er at finde i den finansielle lovgivning.

Nævnet bemærkede, at andelsboligforeningens køb af ejendommen blev finansieret med et 4 pct. obligationslån med indledende afdragsfrihed fra realkreditinstituttet samt en andelsboligkredit hos det koncernforbundne pengeinstitut. Der blev den 25. maj 2007 afholdt et møde mellem andelsboligforeningens administrator og realkreditinstituttet med henblik på drøftelse af en låneomlægning. I præsentationsmaterialet fra mødet var der foretaget en gennemgang af såvel den eksisterende finansiering som omlægningen til et CIBOR6 lån med renteswap. Efter Nævnets opfattelse skulle rådgivningen om låneomlægningen og indgåelsen af swapaftalen vurderes med udgangspunkt i forholdene i 2007. Det var i 2007 ikke i sig selv ansvarspådragende at tilbyde andelsboligforeninger en konstruktion som den tilbudte med et variabelt forrentet lån samt en swapaftale om fast rente. Sidstnævnte skulle særligt ses i lyset af renteudviklingen i 2007, som var for opadgående. Nævnet fandt, at det måtte lægges til grund, at en aftale om swap til en fast rente har haft til formål, at andelsboligforeningen i swapaftalens løbetid havde sikkerhed for renten og dermed for ydelsen på lånet, således at der kunne lægges budgetter på grundlag heraf.

Som sagen var oplyst, var årsagen til, at budgetterne efterfølgende ikke holdt, da heller ikke renteændringer, men at der var andre budgetposter, som udviklede sig anderledes end forventet, herunder nødvendige forbedringsarbejder. Ydelsen på realkreditlånet respektive swappen havde således stedse været lavere end på det lån, der blev omlagt, ligesom der opnåedes et væsentligt overskydende provenu ved låneomlægningen samt en marginal udvidelse af perioden med afdragsfrihed. De ovenfor anførte ændrede budgetposter havde ført til et løbende driftsunderskud i andelsboligforeningen. Driftsresultatet var derudover i væsentligt omfang påvirket af, at det budgetterede salg af andele ikke er skete i det budgetterede omfang, herunder ikke til de budgetterede priser. Sidstnævnte var præget af dels lavere salgspriser på andele som følge af ejendomsprisudviklingen, dels den effekt, som en negativ markedsværdi af swappen havde haft formuemæssigt.

Efter Nævnets opfattelse havde realkreditinstituttet under hensyntagen til tidspunktet for og omstændighederne ved rådgivningen givet andelsboligforeningen de relevante oplysninger om produkterne og deres egenskaber i præsentationsmaterialet fra mødet den 25. maj 2007. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at der ikke på det pågældende tidspunkt var krav om, at der skulle foretages en hensigtsmæssighedstest, idet MiFID reglerne, som indeholder dette krav, først trådte i kraft den 1. november 2007. Derudover bemærkede Nævnet, at realkreditinstituttets rådgivning var rettet mod andelsboligforeningens administrator, der varetog omlægningen for andelsboligforeningen. Endelig bemærkede Nævnet, at realkreditinstituttet siden swapaftalens indgåelse månedlig havde tilsendt andelsboligforeningen opgørelser over markedsværdien, der således løbende havde været kendt.

Efter Nævnets opfattelse kunne fejlen i den oprindelige handelsbekræftelse ikke betragtes som ansvarspådragende for realkreditinstituttet, herunder på grund af fejlens karakter og på grund af andelsboligforeningens efterfølgende tiltrædelse.

Ud fra de beregninger, der blev foretaget, og realkreditinstituttets forklaring til Nævnet, var det ikke sandsynliggjort, at swappen fra dag 1 havde haft en negativ værdi, der gik ud over kapitaliseringen af kreditmarginalen, eller at der var lidt tab som følge af forskellene i afdragsprofilerne.

Nævnet kan ikke under denne sag tage stilling til eventuelle erstatningskrav fra de enkelte andelshavere.

Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


Afgørelsen fra august 2016

Andelsboligforeningen blev stiftet i 1991 og optog i forbindelsen med stiftelsen et indekslån med offentlig støtte (IS) hos det indklagede realkreditinstitut. IS-lånet havde en hovedstol på 5.005.800 kr.

Der blev den 10. juni 2008 afholdt et møde mellem foreningens bestyrelse og realkreditinstituttet med henblik på at drøfte ejendommens finansiering. Til brug for mødet benyttedes et præsentationsmateriale, som var udarbejdet af realkreditinstituttet, og som indeholdt en gennemgang af konsekvenserne ved og formålet med etablering af en såkaldt IS-sikring. Ved IS-sikringen skulle der optages et CIBOR6 anlægslån med en tilknyttet renteswap hos det med realkreditinstituttet koncernforbundne pengeinstitut, og der skulle med låneprovenuet ske opkøb af de indeksobligationer, der lå bag IS-lånet. Formålet hermed var, at afkastet af obligationerne skulle dække udgifterne til anlægslånet, og at der ca. i 2015, når støtten på IS-lånet faldt bort, skulle ske indfrielse af IS-lånet ved indlevering af de købte obligationer, ligesom anlægslånet på det tidspunkt skulle erstattes af et CIBOR6 realkreditlån med tilknytning af den indgåede renteswap.

På generalforsamling den 3. juli 2008 godkendte andelsboligforeningen IS-sikringen baseret på gennemgang af et præsentationsmateriale, som var udarbejdet af realkreditinstituttet.

Andelsboligforeningen tiltrådte i forlængelse af generalforsamlingen en rammeaftale og en pantsætningsaftale med det koncernforbundne pengeinstitut.

Den 7. juli 2008 foretog det koncernforbundne pengeinstitut opkøb af indeksobligationer for et nominelt beløb på 2.153.666 kr. svarende til en kursværdi på 5.367.470 kr. Det samlede beløb til værdipapirhandlen udgjorde i alt 5.394.267 kr. inklusive handelsomkostninger.

Det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte den 21. juli 2008 en handelsbekræftelse til andelsboligforeningen, som bl.a. viste betalingerne på swapaftalen.

Andelsboligforeningen tiltrådte den 11. august 2008 en låneaftale med det koncernforbundne pengeinstitut vedrørende et lån på 5.400.000 kr. med afdragsfrihed frem til den 30. september 2023.

Det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte månedligt markedsværdiopgørelser til andelsboligforeningen vedrørende swapaftalen, første gang den 1. august 2008 udvisende en negativ markedsværdi pr. 1. juli 2008 på 338.453 kr. Det koncernforbundne pengeinstitut fremsendte endvidere hver termin betalingsnotaer og hvert halvår rentenotaer til andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningens årsrapporter indeholdt fra 2008 og frem oplysninger om IS-sikringens enkelte dele, ligesom den negative værdi af swapaftalen samt beregninger af andelsværdien indgik i regnskaberne, omend efter forskellige principper. Regnskaberne blev løbende godkendt på andelsboligforeningens generalforsamlinger.

Der blev den 2. marts 2012 afholdt et statusmøde mellem andelsboligforeningen og realkreditinstituttets storkundechef. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, som blandt andet indeholdt en konklusion på andelsforeningens finansielle risiko.

Den 13. marts 2013 blev der på ny afholdt møde mellem realkreditinstituttets storkundechef og andelsboligforeningen. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet præsentationsmateriale med gennemgang af IS-sikringen, herunder med budget for IS-sikringen frem til 30. juni 2014 og en eventuel nedlukning af IS-sikringen.

Realkreditinstituttet udarbejdede i forlængelse af mødet et referrat, hvoraf det fremgik, at der på mødet endvidere var sket en drøftelse af påvirkningen af andelskronens værdi, i hvilken forbindelse realkreditinstituttet havde opfordret foreningen til at søge rådgivning hos sin administrator/revisor, ligesom bestyrelsen havde tilkendegivet, at den var indstillet på at lukke forretningen ned, og at den derfor ønskede, at realkreditinstituttet fremlagde vilkårene for en sådan på generalforsamling den 8. april 2013.

Til brug for foreningens generalforsamling den 8. april 2013 udarbejdede realkreditinstituttet et præsentationsmateriale, som i store træk tog afsæt i samme oplysninger, som var givet til bestyrelsen den 13. marts 2013. Generalforsamlingen besluttede den 8. april 2013 at gennemføre en omlægning af banklånet til realkredit pr. 1. juli 2013 med samtidig optagelse af størst muligt tillægslån.

Realkreditinstituttet fremsendte den 21. maj 2013 et lånetilbud til andelsboligforeningen vedrørende et CIBOR3 lån på 5.553.000 kr. Lånetilbuddet, Låne- og pantsætningsaftalen samt refinansieringsaftalen for lånet indeholdt en beskrivelse af CIBOR3 lånets karakteristika, herunder om lånets rentefastsættelse og refinansiering.

Den 22. maj 2013 fremsendte realkreditinstituttet en vejledende beregning til andelsboligforeningen vedrørende et 3 pct., 30-årigt obligationslån på 5.672.000 kr. med delvis afdragsfrihed. Der blev samme dag afholdt et møde mellem realkreditinstituttets kunderådgivere og to medlemmer af foreningens bestyrelse med henblik på at gennemgå de praktiske opgaver i forbindelse med nedlukning af IS-sikringen. Til brug for mødet havde realkreditinstituttet udarbejdet et præsentationsmateriale, som indeholdte en bekræftelse på rådgivning. Bekræftelsen på rådgivning blev tiltrådt af andelsboligforeningens bestyrelse den 24. maj 2013.

Som led i en ændring af swapaftalens variable ben fra CIBOR6 til CIBOR3 fremsendte det koncernforbundne pengeinstitut den 31. maj 2013 en indfrielsesnota til andelsboligforeningen vedrørende CIBOR6 swapaftalen. Notaen blev efterfølgende tiltrådt af andelsboligforeningens formand. Samme dag fremsendte det koncernforbundne pengeinstitut endvidere en bekræftelse til andelsboligforeningen vedrørende CIBOR3 renteswappen. Bekræftelsen blev tiltrådt af andelsboligforeningens bestyrelse den 1. juli 2013.

Låneomlægningen blev gennemført den 3. juli 2013, herunder med indfrielse af IS-lånet.

Andelsboligforeningens administrator fremsendte den 3. februar 2014 et brev til realkreditinstituttets storkundechef, idet han henviste til, at det regnskab, administrator var ved at færdiggøre for foreningen viste, at foreningens andele i snit faldt med over 200.000 kr. på grund af låneomlægningen og den heraf følgende forøgelse af gælden og forhøjelse af huslejerne. Administrator ville gerne vide, om disse konsekvenserne ved låneomlægningen var gjort klart for foreningen. Ifølge administrator var forklaringen nogle ikke forudsete bevægelser på foreningens obligationsdepot i anledning af udtrækninger pr. 3. juli 2013.

I maj 2014 blev der afholdt møde mellem realkreditinstituttet og andelsboligforeningen og dennes pengeinstitut i dettes egenskab af administrator, hvor konsekvenserne af nedlukningen af I/S-sikringen blev drøftet. Konklusionen på mødet blev, at der ikke var noget at gøre ved den aktuelle omlægning og beregning af andelsværdi i regnskabet.

Andelsboligforeningens advokat fremsendte den 7. juli 2014 en klage til realkreditinstituttet rådgivningen i forbindelse med finansieringen i 2008 og over resultatet af omlægningen i 2013, som ifølge advokaten havde ført til, at foreningen var stillet væsentligt dårligere med den aktuelle finansiering end med den oprindelige finansiering, herunder fordi foreningen ikke kunne forvente at blive gældfri inden for de næste 50-60 år mod gældsfrihed på den oprindelige finansiering i 2037, fordi den aktuelle finansiering var afdragsfri og ikke tilgodeså kommende vedligeholdelsesopgaver, fordi indekslånet havde et fast, lavere bidragssats, og med bidragsforhøjelser i sigte havde realkreditinstituttet ikke indfriet sit løfte om en kendt og fast årlig ydelse, fordi der ved låneomlægningen i 2013 blev realiseret et kurstab på 1.566.571 kr., der blev finansieret ved ny låneoptagelse med deraf følgende forøgede renteudgifter, og fordi foreningen var bundet af en inkonverterbar swapaftale i 30 år, hvis markedsværdi i 2012 var negativ med 3.279.126 kr. Det var først efter indfrielsen af indekslånet, at foreningen var blevet klar over konsekvenserne af de finansielle aftaler, der var truffet med instituttet, hvilket var baggrunden for, at advokaten nu rettede henvendelse til realkreditinstituttet. Advokaten bad derfor realkreditinstituttet om at oplyse, hvordan den foreslåede finansiering kunne være en fordel for foreningen, selv i sommeren 2008. Advokaten bad endvidere realkreditinstituttet om at oplyse baggrunden for opkøbet af obligationer 5 år før indfrielsen af indekslånet, samt fremsende en prognose på indekslånets udvikling i 2008 og yderligere oplyse bidragssatsen på indekslånet i 2008 til indfrielsen. Efter en gennemgang af det materiale, realkreditinstituttet havde udarbejdet til foreningen fra 2008 og frem, var det advokatens opfattelse, at realkreditinstituttet på ingen måde havde opfyldt sin rådgivningsforpligtelse og derved havde overtrådt reglerne om god skik for finansielle virksomheder. Advokaten fremhævede, at bestyrelsen for foreningen på ingen måde havde forstået det produkt, realkreditinstituttet rådgav om og anbefalede, ligesom foreningen først senere var blevet bevidst om de risici, der var forbundet med produktet. Videre var det advokatens umiddelbare opfattelse, at realkreditinstituttet ikke på fornøden vis havde afdækket foreningens situation og risikovillighed, inden produktet blev anbefalet.

Realkreditinstituttets redegjorde den 13. oktober 2014 nærmere for IS-sikringsmodellen og forløbet af rådgivningen forud for indgåelsen af IS-sikringen i 2008. Efter en gennemgang af sagen afviste realkreditinstituttet, at rådgivningsforpligtelsen ikke skulle være overholdt. Realkreditinstituttet fastholdt, at rådgivningen havde været hele vejen rundt om de relevante forhold. Realkreditinstituttet medgav gerne, at andelsforeningens finansiering aktuelt var meget præget af det store rentefald siden sommeren 2008 og den ændrede regnskabspraksis hos administrator. Ingen af delene kunne dog lægges realkreditinstituttet til last.

Andelsboligforeningen indbragte den 23. marts 2015 sagen for Realkreditankenævnet med påstand om, principalt at realkreditinstituttet skulle stille foreningen, som om det oprindelige indekslån var fortsat uændret, subsidiært stille foreningen, som om lånet ikke var blevet indfriet i 2013, og mere subsidiært give foreningen gunstigere finansieringsvilkår ud fra Realkreditankenævnets skøn. Realkreditinstituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Nævnet fandt, at sagen kunne behandles i realiteten, og gav derfor ikke realkreditinstituttet medhold i påstanden om afvisning.

Ad Finansieringsløsningen fra 2008:
Nævnet bemærkede, at klagesagen omhandlede realkreditinstituttets rådgivning i forbindelse med andelsboligforeningens etablering af en IS-sikring, herunder med indgåelse af swapaftale, i sommeren 2008, at realkreditinstituttet efter det oplyste hver måned siden august 2008 havde tilsendt andelsboligforeningen opgørelser over (den negative) markedsværdi af swapaftalen, at det af såvel regnskaber som generalforsamlingsreferater fremgik, at foreningen løbende og allerede i regnskabet for 2008 havde forholdt sig til swapaftalen og dens negative værdi, ligesom der løbende havde været kontakt mellem andelsboligforeningen og realkreditinstituttet om foreningens finansiering, og at andelsboligforeningen indgav klage til Realkreditankenævnet den 23. marts 2015.

Nævnet fandt, at andelsboligforeningen i hvert fald på tidspunktet for generalforsamlingerne i 2009, 2010 og 2011, hvor regnskaberne for de foregående år blev forelagt og godkendt, havde eller burde have fået kendskab til fordringen, og at et eventuelt erstatningskrav hidrørende fra rådgivningen i sommeren 2008 derfor var forældet på tidspunktet for sagens indbringelse for Nævnet den 23. marts 2015.

Allerede derfor kunne Nævnet ikke give andelsboligforeningen medhold i dette klagepunkt.

Ad Omlægningen i 2013:
I 2008 var omlægningen forudsat foretaget i 2015, men blev efter aftale mellem parterne gennemført i 2013 med største muligt lån efter ønske fra andelsboligforeningen. På grundlag af de fremkomne oplysninger om forløbet i 2013 og baseret på den af realkreditinstituttet fremlagte oversigt over udviklingen af andelsboligforeningens ydelse og restgæld i perioden fra 1. juli 2008 og frem, fandt Nævnet ikke, at der var grundlag for at fastslå, at instituttet havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med den låneomlægning, der blev gennemført i 2013.

Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.




------------------------ 0 -------------------------------

Fakta om swapaftaler

Swap, som er det engelske ord for ”bytte”, benyttes i finansiel sammenhæng, når der indgås aftaler om i en periode at bytte betalinger af eksempelvis valuta eller rente. De enkelte aftaler kan være lidt forskelligt sammensat, men har for renteswaps det til fælles, at der kan swappes fra fast til variabel rente eller fra variabel til fast rente.

Motivet til at indgå en aftale om renteswap afhænger af, hvad der swappes til. Ved swap fra fast til variabel rente er motivet typisk at få en likviditetslettelse ved at udnytte den korte rente i en kortere eller længere periode (swappens løbetid), uden at man behøver at foretage en låneomlægning af det fastforrentede lån med de deraf følgende konsekvenser i forhold til omkostninger og lånevilkår.

Ved swap fra variabel til fast rente er motivet at sikre sig mod rentestigninger og samtidig betale en rente, der er lidt lavere end renten på et fastforrentet lån.

En låntager, der har indgået en renteswap på et realkreditlån, fortsætter med at betale ydelser til realkreditinstituttet, herunder rente og bidrag, på lånet på helt sædvanlig måde. På lån med variabel rente betales således den variable rente, inklusive et eventuelt rentetillæg, hvis refinansiering har ført frem til beregning af et sådant, samt bidrag, som - uanset swappen - generelt kan forhøjes i lånets løbetid.

Ved eksempelvis swap til fast rente betaler låntageren derudover til sin swappartner - pengeinstituttet - den faste swaprente og modtager fra swappartneren den variable rente - eksempelvis CIBOR 3.

For ikke at sende de fulde rentebeløb frem og tilbage foretages der en nettoberegning. Hvis låntageren eksempelvis har swappet fra variabel til fast rente, skal låntageren betale en nettorente til swappartneren, hvis den variable rente er under den faste swaprente. Omvendt modtager låntageren en nettorente fra swappartneren, hvis den variable rente overstiger den faste swaprente.

På lån uden refinansiering svarer den variable rente på lånet generelt til den variable rente i swappen. Dermed fører den ovennævnte ”regulering” af rentebetalingen til, at låntageren samlet kommer til at betale maksimalt den faste rente. For lån, der refinansieres, kan refinansieringen føre til, at realkreditinstituttet på lånet beregner et rentetillæg til referencerenten - eksempelvis til CIBOR 3 eller CIBOR 6. Rentetillægget er typisk ikke omfattet af swapaftalen med pengeinstituttet. Det betyder, at den samlede rentebetaling på disse lån i princippet består af den faste swaprente samt rentetillægget.

En swapaftale har over tid en markedsværdi, som afhænger af renteudviklingen og renteniveauet i tiden efter aftalens indgåelse. Hvis den rente, der byttes, aktuelt er lavere end swaprenten, har swappen en negativ værdi for låntageren. Omvendt har swappen en positiv værdi for låntageren, hvis den rente, der byttes, er højere end swaprenten. Den markedsmæssige værdi af swappen har forskellige konsekvenser. Dels indgår markedsværdien i den skattemæssige behandling af swappen, og dels skal den som udgangspunkt optages i et eventuelt regnskab, eksempelvis for en andelsboligforening. Endelig er markedsværdien afgørende for den pris, der skal betales, hvis låntageren ønsker at komme ud af swapaftalen, før den udløber. En negativ markedsværdi udtrykker således, hvor meget det koster låntageren at opsige aftalen, og en positiv markedsværdi udtrykker, hvor stort et udbytte, låntageren eventuelt vil kunne opnå ved opsigelsen.
Opdateret d.  14-02-2017

 

 
 
Tilmelding til nyhedsmail med nye kendelser og aktuelle oplysninger.
   
Navn:
Email:
Gentag Email:
   
 
Klagevejledning
 
REALKREDITANKENÆVNET Krabbesholmvej 5 2700 Brønshøj Telefon 33 12 82 00 telefax 33 12 36 01 email: info@ran.dk